深圳商报:南开大学经济学教授武捷思:怎样才
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2020-02-05 19:49

  编者按:4月9日,武捷思教授在本报发表了万言长文《关于商品房和房价理论的十大问题》,文章一出,在政界商界学界都引起了不小反响,作者的学养与敢言给读者留下了深刻印象,多位业内人士和本报读者都希望作者能就房地产问题继续发声。于是,原本意犹未尽的武教授推出了这篇新作。文章为作者个人观点,不代表本报立场。

  当前,社会对政府如何调控房价意见严重分歧,对已经出台政策的效果褒贬不一。认识差距产生于理论分歧。关于房价,有人认为,“政府根本就不该管,调控的结果是屡调屡高。”有人认为:“住房不适用于自由市场理论,政府不调更高。”理论分歧源于对商品房市场的特性缺乏深入的研究。本人从怎样管住房价入手研究,深深感到,只有对商品房市场的特性形成共识,才能最终在政策与市场之间,建立有效的沟通,形成良性的互动,促进整个市场健康、稳定的发展。

  住房和一般商品的最大差别是什么?一般商品的价格决定于生产成本和供求关系,不受周边环境的影响。例如,同一品牌型号的电视机在城市和农村的售价差别不大。但是房价却对周边综合环境有着极大的依赖性。住房所在地综合环境好,价格自然会高,反之亦然。所谓综合环境大致包括:一是交通状况,二是医疗和教育状况,三是治安、卫生状况,四是自然环境,五是生活便利程度,六是就业环境。

  一般说来,综合环境好的城市肯定比综合环境差的城市房价高。据统计,2012年各城市商品住房每平方米均价由高到低的排序是:深圳21350元、北京16852元、上海14603元、杭州13286元、广州12104元、宁波11032元、福州10178元、南京9311元、天津8745元。同一城市中,综合环境好的区域肯定比综合环境差的区域房价高。以北京市2013年1月份的住房均价为例,二环以内为67529元,二环与三环之间为56058元,三环与四环之间为43248元,四环与五环之间为34231元,五环与六环之间每平方米16707元,六环以外为8635元。可见综合环境确实对房价有着重要影响。当然,各区域的综合环境不会一成不变,城市功能定位和发展重心的改变,会改变不同城市、不同区域的综合环境排序,这种变化也会改变房价的区域分布。

  不同城市、区域综合环境形成差异的原因是多方面的,既有政治、经济因素,也有历史、文化因素,还有地理、气候因素。除了地理、气候因素外,资源分布和投放的不均衡是综合环境差距与房价差距形成的主要因素。在劳动力自由流动的前提下,人们当然会流向综合环境好的区域,由此形成的住房需求肯定会推动当地房价上涨。综合环境好的城市、区域的高房价会带动周边城市、区域房价的上涨。所谓房价,其实就是公众向某个地段的综合环境喊出的“投标报价”,政府希望解决一些地方房价上涨过快的问题,不能简单地限制大家的“投标权”,而应从资源分配的层面入手,从根上解决问题。

  第一,政府要通过财政、金融、教育、医疗等多种途径,实现资源分配在各城市、各区域间的相对均衡,进而缩小各地综合环境的差距。政府不解决资源分配上存在的“穷的越穷,富的越富”,而是哪里房价涨得快,就在哪里实行更严厉的调控政策,这种做法存在逻辑上的错误。其结果,短期内或有“成效”,中长期效果适得其反。

  第二,通过公开拍卖土地使地价充分体现全社会在综合环境方面投入的成本。政府依靠行政手段控制地价和房价会破坏房市的价格体系,使结构性供求矛盾更加突出。必须依靠价格体系科学、公平、公正地解决“谁住在哪”以及产业区域布局的优化问题。至于因土地拍卖价格过高引发的“土地财政”问题则需通过改革财政管理体制来解决。房价增长过快的问题则需要在本文涉及的各个方面由社会各方共同寻求解决的途径。

  商品分为两种:一种可以移动,一种不可以移动。可以移动的商品能直接送到消费者身边,甚至送货上门,这种商品的供需矛盾相对容易解决。而不能移动的商品,如风景名胜、海外名校、住房等,在空间上无法移动,更不能送货上门,消费者要购买和享用这些商品,只能是自己屈尊上门,这种商品的供需矛盾相对难以解决。而在不能移动的商品中,住房还有一个更为特殊的特征,就是它还要受到上下班通勤距离的限制,人们可以坐飞机去旅游,但不能每天坐飞机上下班。

  可见,要实现住房供给与需求的平衡,空间是个最大的制约。而在现实生活当中,不合时宜的户籍制度和一些“城市病”还在加大着空间制约,让住房的供需矛盾更加突出。一是城市交通的恶化。交通状况越差,消费者选择的半径越短,供求矛盾越突出,房价越高。二是各城市、区域之间综合环境的差距在拉大。差距越大,消费者选择的范围越小,供求之间的结构性矛盾越大,整体房价上涨的速度越快。三是福利属地化的户籍制度限制了人口的自由流动。人口自由流动的限制越多,供求之间的结构性矛盾越大,需求弹性和供给弹性越小,越难控制房价上涨过快的趋势。

  从住房商品不能流动的特点可以发现,只有让人的流动更自由,人们对住房的选择弹性才会扩大。所以,政府要解决住房的供需矛盾,就要多出台有利于人口自由流动的政策。当前亟需政府解决的问题:一是改善城市交通,扩大居民上下班通勤半径;二是取消以常住户口为基础的所有限购政策;三是取消导致非户籍常住人口与户籍人口在社保、医保、住房公积金、医院就诊、子女上学、出国签证等方面的差异化规定。

  城市建设发展模式会对房价产生多大的影响?结果可能出乎很多人的意料。城市建设可以简单地分为“摊大饼”式发展和“卫星城市”式发展两种极端的模式。不同发展模式对社会资源分配和综合环境质量有决定性的影响,进而间接对城市的整体房价水平、房价区域分布、房价上涨速度发生重要影响。这在一般商品市场上是极其少见的特殊现象。这里以北京和广州作为两种城市建设模式的代表进行分析。

  一是城镇化率北京略低于广州,城镇化推进速度北京远慢于广州。2011年北京的城镇化率为86.2%,广州为89.9%,与1998年城市化率相比,北京增长了12.1%、广州增长了45.21%。

  二是登记人口中非户籍人口所占比例北京略低。2010年,北京登记常住人口1961万人,其中非户籍人口占36%。广州登记常住人口1270万人,其中非户籍人口占37%。

  三是人均可支配收入北京低于广州,2011年北京为32903元,广州为34438元。

  四是住房均价北京高于广州。2012年每平方米均价北京为16852元,广州为12104元。

  五是各区域房价差距北京大于广州。2010年北京各区住房每平方米均价城四区(指东城区、西城区、崇文区、宣武区)为55000元,通州区为24000元,朝阳区为28000元,海淀区为38000元。2012年广州各区住房每平方米均价越秀区为27434元,荔湾区为19053元,白云区为16707元,黄埔区为14160元,番禺区为13912元,花都区为8226元,南沙区为8602元,萝岗区为14014元,增城市为7455元,丛化市为6850元。

  六是各区房价上涨速度北京远快于广州。北京市2010年各区住房每平方米均价相比2000年上涨幅度为:城四区11.8倍、通州区12.3倍、朝阳区6.4倍、丰台区7.9倍、海淀区8.5倍。广州市2012年各区住房每平方米均价比2002年上涨幅度为:越秀区2.41倍、荔湾区2.51倍、海珠区3.81倍、天河区4.50倍、白云区2.66倍、黄埔区4.30倍、花都区3.12倍、南沙区2.74倍。

  形成北京与广州房价特点显著不同的主要原因,在于两市城市建设发展采取了完全不同的模式。北京市是典型的“摊大饼”模式。城市建设以紫禁城为中心向外扩展,围绕城区修环路。二环路从上世纪60年代开始修,1992年全面通车,二环以内的城区面积仅65平方公里。随着市区不断扩大,1994年开通三环路,2000年开通四环路,2003年开通五环路、2009年开通六环路,六环以内城区面积已达1600平方公里。“摊大饼”式发展的结果是各区域间综合环境差异巨大,基本呈现由中心向外围递减的态势。医疗卫生设施方面,主要医院大多分布在城四区。其他区普遍存在“看病难”。教育基础设施方面,优质中学大多集中在城四区,全市一半左右的著名中学集中在西城区和东城区,近郊区中海淀区教学质量最高,主要有人大附中、北大附中、清华大学附中、101中学等著名中学。体育设施方面,体育场馆大多分布在城四区。娱乐设施方面,全市主要影剧院有49个,其中城四区占37个,四个近郊区仅有12个。“摊大饼”模式更大的麻烦在于无法克服的交通拥挤问题。在二、三环路上任何一两个地点同时出现交通事故,就会造成大面积的交通瘫痪。严重的交通障碍缩短了住房购买者的选择半径,它与各区综合环境差距交织在一起,城四区住房求大于供的局面就长期形成了。其结果,城四区的房价暴涨带动其他区域房价的相应上涨。

  广州市是典型的“卫星城镇”发展模式。广州市老城区由越秀、荔湾、海珠三区构成。从改革开放初期开始到2000年前后,广州市在离老城区较远的地方建设了天河、白云、黄埔和番禺四个区级建制的卫星城(即新四区)。现在新四区和老城区在地理上融为一体,但在20年相对独立的发展过程中,新四区已经在经济、商业、交通、医疗、教育、自然环境等方面形成了各自的特色,是城市功能较为完善的地理单元。从2000年开始,广州市又在距新市区几十公里的地方陆续开发建设南沙、萝岗、增城、从化四个卫星城。由于各个卫星城从开发初期就以功能完善的城镇为建设目标,所以,每一区域在经济结构、卫生医疗、教育基础设施、商业设施、体育设施、娱乐设施、公共交通等方面都形成了各自的特点和优势,这就使得在不同区域工作的人都能就近选择居住地。消费者的选择半径延长了,社会对住房的供给弹性和需求弹性都提高了,房价上涨的压力自然也就减轻了。

  可见,政府不能无视或低估城市建设发展模式对房价的长期影响。如果北京市继续把“大饼”摊下去,人口密集、交通拥挤的问题就永远不能解决,十年后,北京的平均房价完全可能超过10万元。把一些中央部委和北京市政府部门迁移到五环之外的卫星城去,可能是解决北京房价过高的办法之一。另外,全国其他城市,特别是一二线大城市也应该吸取北京的教训,借鉴广州的经验,按照“卫星城镇”的模式搞好今后的城市发展规划。

  如前所述,住房商品不能在空间上流动,所以住房市场具有极强的区域性。普通商品甚至可以在全球范围内实现供需平衡,可住房不同,即使是城中相邻的两个居住板块,都可能出现不同的供需状况,两者却不能取长补短。

  可见,普通商品的整体市场与局部市场的供求关系基本一致。但房市则不然,房市有太强的区域性,其整体市场与局部市场的供求关系未必一致,有时甚至完全相反。其原因有二,一是人的原因,人口快速集聚会使某一区域中的住房需求突然增加,人口的集中外流会使这一区域的住房需求突然减少。二是土地和住房本身的原因,土地资源的有限性决定了任何区域的住房供给数量都是有限的。住房的不可移动性,使得已经建好的住房只能在本区域内消化。所以,各个局部市场上的供求关系存在很大差异。

  房价形成机理的这一独特性使得在局部房市很容易出现“泡沫”,形成房价暴涨暴跌的局面。上世纪80年代末到90年代初海南房价的“过山车”,以及近年温州和鄂尔多斯房价的“高台跳水”,都足以说明这一问题。但遗憾的是,这一问题并未引起地方政府的普遍重视。据《深圳商报》2013年2月25日报道,“随着权力和资本交替上阵,鄂尔多斯的空城计一夜之间,如同一场传染病,在全国各地蔓延,除了此前广泛报道的贵阳、营口等城市,江苏常州、河南鹤壁和湖北十堰,也开始出现鬼城的魅影。从南到北,从沿海到内地,从一线城市到小县城,许多新区新城或多或少赢得了空城鬼城的名头。值得警惕的是这些鬼城背后又隐藏着房地产泡沫破灭、资金链条紧绷乃至断裂、城市发展缺乏产业支撑等诸多风险。”如果这种现象不尽快加以制止,使其大范围漫延,其可怕程度将无法想象。

  第一,当前我国房市存在的供求矛盾主要是结构性问题,局部市场房价过高并不意味整体住房市场普遍供小于求。因此,“增加土地供应,缓解住房供求矛盾”最忌一刀切。对于那些因经济发展引发人口正常聚集,导致住房供小于求的区域应该增加土地供应。对于那些因房地产过度开发引发投机、投资客非正常聚集,导致房市虚假繁荣的区域,要严格控制土地供应。

  第二,抑制局部市场房价过快上涨的趋势,不能单纯、简单地依靠增加土地供应。要把增加土地供应与逐步实现各区域间的均衡发展、改善区域间的交通状况、加快旧城改造、杜绝个别或少数地产商垄断局部房市以及科学规划区域发展结合起来。

  第三,房市供求关系极强的区域性特点,决定了调控房市必须充分发挥中央政府和地方政府两方面的作用。中央政府的调控,应专注于管理和调控地产行业的税收和信贷政策、购房者按揭贷款政策、各地中长期城市发展规划、各行政区域之间城市发展规划的合理衔接等宏观事务。地方政府的调控,应专注于严格执行既定的城市建设发展规划、杜绝地产行业形成垄断、建设廉租房、督促银行和税务部门严格执行金融和税收政策、规范二手房交易和出租房市场等具体方面。

  已经出售掉的住房还能够对房市上的供给与需求产生巨大影响。这是很容易被人们忽视的房市独有的特点,也是房价形成机理的特殊性之一。

  社会普遍流行的认识是:住房是刚需,房价再高也得买。但大家忽视了租房的现实存在。其实,如果把租房看作一种特殊的商品,它就是住房的替代品。如果把租房看作房市上存在的调节机制,它就是住房的替代机制。面对如何解决居住的问题,消费者并非毫无选择余地。他们可以选择的是用什么方法取得住房的使用权:自己花钱买房,还是支付租金租房?

  在一个平稳发展的房市当中,工薪阶层人士买房的前提条件:一是具有购房能力,二是租房成本高于买房成本,二者缺一不可。他们租房的原因:一是没有购房能力,二是租房成本低于买房成本。两者都独立构成租房的原因。根据2012年浙江大学不动产投资研究中心和清华大学媒介调查实验室发布的数据,全国40个城市自有住房率推算出的城市家庭租房率为:上海32.1%、深圳30%、北京29.3%、广州27.2%、成都26.4%、昆明24.9%、呼和浩特24.1%、西宁23.9%、天津20.6%等等。影响租房率的因素很多,农民进城人数多、流动人口多、暂住人口多的城市租房率高,反之租房率低。不仅我国如此,其他国家也是这样。例如,美国纽约租房率为52%,法国巴黎租房率为68%,日本全国的租房率为39%。总体看,发达国家整体租房率比较高。

  存量住房是出租房存在的前提。据统计,截至2010年底全国存量住房为179亿平方米、2.2亿套,按照2010年的常住人口的家庭户来算,达到了户均1.02套的住房。存量住房用来出租,会加大住房需求弹性;将其出售,会增加全社会的住房供给,也会加大供给弹性。2012年,北京住房成交面积2527万平方米,其中二手房占49.4%;广州成交面积1600万平方米,其中二手房占39.4%;深圳成交面积848万平方米,其中二手房占56.7%。可见,存量住房既可加大需求弹性,也可加大供给弹性,是平衡供求关系、稳定房价的有利因素。

  因此,提高存量住房的出租率及活跃二手房交易市场是政府在制定各项政策时必须要考虑的问题。当前,最令人担心的是:

  第一,“新国五条”规定向二手房交易的卖方征收20%税收的政策一旦坐实,将会既减少总供给的数量,降低供给弹性,又提高租房者的成本,减小需求弹性,使供求矛盾更加紧张。

  第二,当前,类似鄂尔多斯政府那样以发展地产拉动地方经济发展的现象仍然存在,特别是在一些经济欠发达地区存在。如果任其发展,势必出现一批新的“鬼城”,形成一些地方住房供不应求,另一些地方住房大量空置的局面。房价“过山车”会把大批老百姓裹胁其中,剥夺他们辛苦积攒的财富。对这种浪费社会资源、牺牲老百姓利益的“政绩工程”必须坚决制止。

  一个或几个企业垄断某种商品的供给,会破坏该商品的市场均衡机制,使其价格长期维持在垄断企业希望的水平之上。由于房地产市场具有极强的区域性,相比其他商品,房市更容易形成垄断。

  如果再加上下列常见的客观因素,垄断就更加难以避免:第一,进入门槛高。资金实力、过往业绩、行业资格(分一、二、三级建筑商)等都构成进入门槛;第二,政府和银行偏爱经营规模大、资金实力强的地产商。银行把大额开发贷款贷给大地产商,风险低、费用少。因此,各银行都争着给大地产商贷款,对小地产商的贷款持谨慎态度。地方政府则出于当地经济快速发展的需要,更希望把大体量的住房开发用地卖给大地产商,在拍卖土地时往往设计出有利于大地产商的竞标条件。结果就人为造成了大型国有地产商和私人控股的上市地产商“强者恒强”的垄断局面;第三,通过调整楼盘用地规模来实现地产商充分竞争的操作难度较大。从地产商的角度看,建筑面积大的楼盘可以通过分期开发营造小区综合环境,使售价一期比一期高,所以,单个楼盘建筑面积越大,利润率越高。从政府防止垄断的角度看,单个楼盘的建筑面积越小,越有利于竞争局面的形成。两者之间的权衡与协调缺乏立法的支持。

  要规避垄断现象的出现,地方政府的行为至关重要。因为,只要土地不是集中连片地掌握在少数地产商手中,就形不成垄断。但遗憾的是许多地方政府意识不到这个问题。这些年房价屡调屡高,当然有城镇化的快速发展、流动人口的迅猛增加、户籍人口及家庭户数增加、通货膨胀拉动房价、人均可支配水平的提升及消费习惯改变等诸多原因,但在相当多的地方,局部住房市场存在垄断也是房价上涨的重要原因,在经济欠发达地区尤为严重。

  为抑制房价上涨过快的趋势,必须要尽快解决这一问题。这就要求地方政府在拍卖土地时,一是要鼓励全国性的大型地产商积极参与;二是要防止单个地产商在某一区域拿地过多;三是避免出现单一拍卖标的土地面积过大。单靠地方政府的自我约束是不够的,制定地产业的反垄断法已迫在眉睫。

  商品住房兼有生活必需品和投资品两种特性,这种特性决定了房市是一个全民参与的市场,大家不仅是这个市场的买家,也是这个市场的卖家或潜在卖家。绝大多数生活必需品一经使用,要么不复存在,要么分文不值,要么逐步减值,并不具备投资品的特性。绝大多数的投资品也不具有日常使用的功能,例如股票、债券、黄金、字画。唯独住房,它在消费(即居住)的过程中不仅不贬值,还能够保值甚至升值(在没有战争、破坏性的自然灾害和恶性经济危机的前提下)。这就使得住房同时具备生活必需品和投资品的特性。无论什么人,无论其购房动机是消费还是投资,住房对他们来讲既是消费品也是投资品,他们既是住宅商品的消费者,也是住宅商品的投资人。这就使房市成为了一个全民参与的投资市场。

  这种全民参与的特点,要求政府对于如何保护中低收入的住房持有人有一个更清楚的认识。

  第一,多数投资品的投资局限在有钱人的圈子里,从事某些高风险的投资时,金融机构还要对投资人进行风险评估,所以,这些投资一般不会对中低收入阶层带来伤害。而住房投资则不同,它很容易将一般工薪阶层人士裹挟其中。因此,政府对房市可能的泡沫要高度警觉,尤其是地方政府要放弃以地产带动当地经济发展的错误想法,避免因“造城”和过度开发地产而形成房市泡沫。

  第二,不能因为打击投机、抑制投资而忽略普通百姓的投资人身份。“新国五条”关于对二手房交易的卖方征收20%所得税的政策之所以引发了许多工薪阶层的关注,原因就在于它忽视了普通百姓的投资人身份。在讨论如何抑制房价过快上涨,提出要打击投机、抑制投资时,一般工薪阶层是拥护的,可一旦要对卖房收入征税时,他们就会突然发现自己原来也是投资人。无论经济如何发达,一般工薪阶层都是社会的绝大多数,切实关注、保护绝大多数人的利益,是和谐社会的基础。

  第三,严格控制住房按揭贷款。住房按揭贷款既可以使一般工薪阶层人士迅速拥有自己的住房,也可以放大有钱人对住房投机和投资的能力,使富者更富。因此,只对中低收入人士的首次置业发放住房按揭贷款,可能是现阶段的最佳选择。

  房市对国民经济的影响之大,超出人们的想象。不管是房价疯涨还是房市萎缩,都会对国民经济造成巨大伤害。

  房价疯涨为什么不行?因为住房是人们日常生活中一次性支出金额最大、使用期最长的生活必需品。住房与其他生活必需品之间存在相对固定的比价关系。一个能使用数十年、甚至能够传代的商品(在我国,虽然住房所有权的年限只有70年。但它涉及公众利益,到期时的处理办法,除象征性补交一些税费后延长期限外别无选择。香港就是这样处理),肯定要用许多只能使用一次、或使用时间很短的商品来交换。这种比价关系决定了人们必须经过较长时间储蓄才能具备购房能力。在人们收入水平一定的情况下,房价过高会长期减少人们的其他消费,成为减少内需、拖缓国民经济发展速度的因素。

  而过度打压房市,造成房市萎缩为什么也不行?住建部政策研究中心主任陈淮认为:“在城镇化进程加速背景下,未来20年内,房地产行业仍将是我国国民经济的支柱产业。房地产业是涵盖建筑、建材、运输、中介、金融在内的大产业,并关联着十几个相关产业,是一国经济结构不可或缺的关键行业,其发展速度和质量在一定程度上决定着中国经济社会的发展速度和质量。”“欧美以及日韩等世界上许多国家,在其经济高速发展阶段,房地产都曾作为支柱产业而存在。我国过去近20年中,房地产业在推动城镇化、基础设施建设以及拉动消费等方面作用明显。”

  从以上两个角度看,房市能否健康发展,既影响着消费以经济的拉动作用,也直接或间接影响十几个相关产业的发展。与一般商品市场相比较,它对国民经济全局的影响更大。房市的这一特性要求政府:

  第一,不能把稳定房价和促进房市健康发展对立起来,要把两者作为并行的目标尽可能同时实现。

  第二,面对房价上涨过快的趋势,不能通过打压的办法控制房价。本文提到的诸多问题如果不能解决,不要说房价打不下来,即使打下来了,结果也是富人比穷人更受益,富人可以用同样的钱买更多的房,贫富差距更大。况且,社会上绝大多数人对房价变化趋势的期望是一致的,即都希望房价稳中有升,而不是下跌。这些年屡屡出现因地产商降价促销引起前期购房人聚众抗议、砸售楼处的事件足以说明这一问题。这种普遍存在的盼涨不盼跌的心态,决定了房价一旦大跌,不仅会引发公众不满,甚至出现社会动乱。

  第三,下大气力通过廉租房建设、住房补贴、按揭贷款贴息、降低购房首付比例等措施帮助低收入人士解决住房问题,通过银行按揭贷款为工薪阶层提升购房能力,从而促进其他消费品行业的增长,提升内需对经济的拉动力。